谢国忠:目前中国房市仍有泡沫 房价要下跌

时间:2019-06-17  author:孙泓忻  来源:大发棋牌  浏览:98次  评论:10条
谢国忠:目前中国房市仍有泡沫房价要下跌
  2009年5月15-16日第二届陆家嘴论坛在上海浦东香格里拉酒店召开。图为独立经济学家谢国忠接受访谈。(图片来源:新浪财经 白鹏辉摄)

  新浪财经 5月16日下午消息,独立经济学家谢国忠今日在陆家嘴论坛上和新浪财经独家对话时表示,目前中国房市仍有泡沫,未来的房价会随着成交量的减少而有所下跌。

  谢国忠认为,判断房市是否有泡沫关键要看房地产价格是每平方米平均价格跟工资的比例,这个比例如果在3倍以上基本都是泡沫。中国现在3倍的地方很多。中国虽有很多刚性的需求,但有需求不一定代表能买的起。“中国很多结婚的人都是家里三代凑钱买房子,这就具体反映房价过高,世界上有哪个国家是这样的,祖宗三代凑钱就是为了买一个房子,这是不正常的。”

  谢国忠说,现在的小阳春是因为过去7、8个月没有人买房子,积累了一定的刚性需求,房价也下降了一波,按揭利息也下降了一点,三个因素加起来之后引起的,它的基础是购买成本下降,不是因为工资上升,一般的老百姓购买力还是非常有限。

  此外,谢国忠还表示,未来供大于求的情况还会长期存在。中国地方财政是靠卖地房地产征税来盘活城市建设资金,只要中国地方政府财政机制不变的话,就会无限的增加供应量,而需求受经济影响不会太旺。

  “买房就像买汽车一样,刚买车的人,高价钱他买了,等这些人有了车之后,他再等下一波人,而这波人没有那么有钱你就得降价,销售量上涨必须有合适的价格。”谢国忠说。(雪婷)

   以下为访谈实录:

  主持人:各位新浪的网友大家好,欢迎回到新浪财经――陆家嘴声音。坐在我身边的不用我多做介绍大家都认识了,他就是独立经济学家谢国忠。您好,谢老师。

  谢国忠:大家好。

  主持人:谢老师,前一段时间克鲁格曼他来访华,他发表了一个重要的观点,他觉得世界金融危机他会需要一个很长的时间才会走出来,日、欧以及美国会陷入像是日本迷失的10年那样的情况,是比较悲观的状况,我不知道你对这个事情是怎么看待的?

  谢国忠:几个月之前我写了一篇文章叫做《会失去的10年》,就是说这是一个债务危机,债务危机的话如果是没有很好的政策,它会拖很久,所谓的10年是有可能的。我们现在看到世界政府他们都是刺激经济,没有很好的政策去解决债务的问题和增长模式的问题,在这种情况下,世界经济处于低迷的状况,可能是一个属于中长期的现象。

  主持人:你认为目前政府出台的一系列刺激措施并不能够起到他应该起的作用,那您的建议是什么?

  谢国忠:这次不光是短期经济需求的问题,它是有一个结构性的问题,过去泡沫经济当中形成一个结构是不可持续的,包括以西方消费者借钱消费来带动发展中国家出口,然后发展中国家赚了钱再投资,这样一个循环的模式,在泡沫崩溃以后的话,是不可恢复的。如果不解决这个问题,我们的经济可能就会出现长期的低增长。

  主持人:你有没有具体的措施能够解决这些问题呢?

  谢国忠:发达国家是没有机会恢复高增长,因为欧洲、日本人口老化、社会福利成本非常高,所以经济负担很重,要再飞起来的可能性是非常小的,所以它会比较低迷的增长。美国人口结构还是可以的,但是短线还有几个大问题需要解决,一个是家庭债务现在是100%的GDP,历史上来说就60%多的GDP,债务要从100%回到历史上正常的水平要花很长的时间要存钱、还钱,一时半会是解决不了问题。

  第二个就是医疗成本的问题,过去20年里面8%GDP增加了16%,在10年里面还会超过20%,如果不解决这个问题,美国经济不光飞不起来,而且还会破产。这次奥巴马总统也提到这一点,作为医疗是他们医疗改革当中最重要的一件事情,所以要降低成本,通过改革来降低成本,改革是一个过程,所以一时半会美国经济要回来也不容易,美国经济在五年里面也不会出现高增长。比如1.5%、1.5%左右可能性会有,像是过去很风光的3%-4%这个时代已经过去了。

  主持人:您曾经在您的博客当中说过,去年的第四季度和今年的一季度是世界经济的一个硬着陆,那在二季度的时候会稳起,你说到今年下半年的时候全世界的经济因为各国的经济刺激计划可能会有这样一个回升,但是同时你又说2010年的时候我们又会陷入到下行的区间里面,你的判断依据是什么?

  谢国忠:现在大家看到第二季度迹象都出现,现在全世界大部分人都在这么说,因为数字显示出在4、5月份经济有趋于稳定,至少收缩的速度是比较小的,第一季度跟去年第四季度相比,世界经济掉了5%,这是史无前例的。下半年因为美国又减税,中国财政刺激国家投资,美国减税2千多亿美金也对经济会有一定的作用,所以下半年为什么会有一个反弹。因为我刚刚提到经济增长的模式问题,他没有解决模式的问题,没有解决过去遗留下来的问题,家庭债务过高的问题,中国有消费比较低的问题,在这个问题没有解决的情况下,光刺激钱放到经济里面,让它短线有一个反弹,但是反弹之后接下来是什么呢?为什么明年经济出现第二次衰退的可能性还是比较大的。

  主持人:现在全球的央行都在向市场释放这样的流动性,我记得您也担心过这样的通胀会再次袭来,您觉得这个通胀会在什么时候到来呢?

  谢国忠:现在我们已经看出有一定的通胀迹象了,一般的人认为经济不好不会有通胀,为什么?不是说供应过剩吗,咱们会涨价呢?我们看到在70年代的时候,经济不好的时候,通胀持续高位10年,因为货币变成通胀不一定需要经济过热,他有其他的渠道。比如说变成大宗商品的价格,最近我们看到大宗商品价格大幅度上升,石油从30块上涨到近60块,需求是下降的,为什么会价格会上升呢?因为大量的钱流入专门买石油的基金,所谓的市场交易基金ETF,所以钱可以直接变成通胀。另外有一个工会的问题,在经济不好的情况下,工资上涨不上去,工会又会活跃,工会活跃起来之后,现在我们看到沃尔玛员工都开始组织工会了,所以工会会要求加工资。通过工会、大宗商品这两个渠道货币的发放就直接变成通胀。70年代我们个看到过这样的现象,今后几年会重复这个现象。

  主持人:大概是多久呢?

  谢国忠:我觉得明年我们就有可能看到通胀了,明年的话央行就不得不加息了,但是加息也不会加的太多,为什么?央行它因为有双重目的,既想有价格稳定又想保持增长,在这儿当中,他不愿意加息加的太猛,所以加息会加的比较慢,赶不上通胀上升的速度,获益货币政策没有收紧很多,我们在70年代看到就是这个现象,当时央行在加息,但是不愿意加太快,他怕把经济拉下来,结果通胀一直维持很高,一直到了(保罗威尔克)上台以后,加息加到百分之十几,引起经济大规模的衰退才把通胀打下去,积累通胀是容易的,但是要把通胀消除是很不容易的,有这样的历史教训。现在大家都觉得生活在痛苦当中,央行也在痛苦当中,他觉得今天他要应付这个痛苦,所以他要吃止痛药,所以他不愿意去考虑几年以后的恶性通胀的情况,所以为什么他们的钱放那么多现在还继续在放。

  主持人:听完了谢老师对于世界经济的一个评价我们非常希望听到谢老师对中国经济的一个评价。在今天上午的会议上,您谈到中国货币政策,您认为现在中国的货币政策还是一个宽松的货币政策吗?

  谢国忠:对,中国的货币政策是很宽松的,因为人民币和美元是挂钩的,美元的货币政策是非常宽松的,这样就使得中国也有这个基础,有宽松的货币政策。中国宽松货币政策不是通过正常的货币政策的手段,而是通过推动银行贷款,银行大量贷款给企业,降低贷款标准,是中国货币政策放松最重要的一个工具,跟其他国家不一样。这种政策短线来说银行是国家控制的,所以短线来说实施这个政策比较容易,中长期来说也是有令人担忧的地方。因为银行放那么钱出去,如果资产质量下降,引起新一轮的坏帐,对我们来说也会引起很大的损失。

  主持人:您认为这个货币政策由松到紧这样一个过渡是需要多长时间,或者是您觉得,在未来多久货币政策可能会发生一定的改变呢?

  谢国忠:我觉得中国的货币政策现在就已经开始在收紧了,这个是对的,但是收的多紧就难说,现在4月份新增贷款有6千多亿,这个水平也是很高的,虽然说跟第一季度相比下降很多,但是也是非常高的水平,是不是应该要继续收紧,收紧到今年年底之前的话,可能在3千亿左右,给我们的经济给我们的货币政策提供一个软着陆提供一个基础,如果我们继续维持这样的水平,可能货币政策会有硬着陆,等高通胀来的时候,你必须要加息什么都干,要想办法把钱收回来。这时候对大家都不利。

  主持人:下面我们来聊一下关于中国的股市,最近一段时间中国的股市走的很好,包括今天上午我看到有一些经济学家发表文章说,中国的A股、H股、红筹基本上已经进入由熊转牛的这样一个初级阶段,您认同这样的观点吗?

  谢国忠:我觉得从历史来说,熊市一般都是3年,从统计概念来说,概率不是很大。第二,牛市的基础是经济好,现在世界经济不好,虽然说有经济刺激,但是我刚刚提到经济新增长的模式没有建立,所以要长期持续经济好,可能性并不是很大的,所以这个牛市的基础也不在,很多人认为有两个观点支持牛市,一个说,股市好就说明经济好,所以你不用多想这件事,股市好经济就会好。我认为在现在的情况下是一个错位,央行在应付金融危机印那么多钞票,使很多钞票流入股市导致股市和,那股市是不是近期的晴雨表,我觉得这个不一定了。

  第二个,股市本来就是很贵的,它不便宜的,牛市不光要经济好,股价起点要适当价格低,现在股价是世界平均国家的一倍,虽然中国经济长远会不错,但是是不是能反应到盈利上面来说也是值得我们大家讨论。在韩国、台湾这样的地方,现在的股市比20年前还低,但是经济跟20年前相比高很多,为什么经济高那么多,股市反而更低,这说明经济增长没有变成公司的盈利。经济增长可以通过蛋糕在变大,但是分蛋糕的人也会变多,如果公司越来越多,经济也在增长,并不代表一个公司的盈利会更多,这个现象是我们在东亚看到的情况,数量型扩张并不是质量型扩张,所以经济长远好坏跟股市没有关系,股市就是因为公司越来越多,股市反应好不起来。

  主持人:就像您说的现在股市不能企业的盈利,又不能代表中国经济的晴雨表。

  谢国忠:是。

  主持人:您认为现在这种情况会持续多久呢?

  谢国忠:中国货币政策还是很松的,有很多企业前期是没用,放在银行里面,有很多个人手里也有很多闲散资金,所以资金面很充足的,虽然说中国股价很高也是一种支持。另外一方面我们也看到,P股跟IPO会来,如果来了之后,股市就封顶了,这个也是需要大家考虑的。从1600-2600中国股市增长大部分已经完成了,再上升10个百分点有没有可能是有这种可能的,但是你能够赚的最多就是这些了,所以你自己在风险跟回报之间权衡的时候你要想一想,你风险多大,你再赚钱有可能会有多少。所以从这个角度来看,现在股市不应该说是价值很好的。

  主持人:您刚才提到在IPO重启的时候,股市就会下来,那您认为IPO什么时候重启?现在是不是重启IPO最好的时段呢?

  谢国忠:30倍的市盈率对公司来说当然想卖股票,这么高的股价为什么不卖。但是政府停了不让它上,所以对于公司来说一定是好时机,近30倍的市盈率那是多好的时候,1块钱的股本金可以卖3块钱,像印钞票一样的,他一定想大量发股票,现在政府把水坝堵了不开闸,但是现在不开闸不代表以后这个股票不会来,潜在的供应是存在的,是不是你现在就认为政府挡着不会来,所以高股价没有关系可以继续炒上去。

  主持人:这是很多投资者的心态。

  谢国忠:但是我觉得如果你聪明你到时候会出来,我也不反对,但是从历史来看大部分人到高位的时候不走出来,过一段时间掉下来他就说自己套住了不动了,我觉得这种操作模式是不赚钱的,中国大部分投资者他的思维方式是有问题的,他听人建议是按量来算的,这个人说要涨,那个人说也要涨,大家都说涨我也应该试一试,这是击鼓传花的概念,我觉得这是对赚钱最不利的事情。我觉得对于买股票,别人都不买股票的时候你要去买,别人都在唱好股票的时候你要抛了,这才是赚钱好的策略,但是中国绝大多数人做不到这一点。

  主持人:聊完股市之后,我们非常想知道谢老师对中国楼市的看法,昨天我们采访了一个经济学家他表示说,中国的楼市现在没有泡沫,觉得中国楼市发展很健康,并且现在他的判断是中国楼市已经开始复苏,您如何看待?

  谢国忠:我觉得在泡沫爆之前都可以随便说的,其实中国房地产泡沫已经下一轮了,泡沫就看价格和价值,房地产价格是每平方米平均价格跟工资的比例,在英国,从94年到了最高点的时候上涨了2倍,现在爆了就要回到原来的位置了。第二个是看房租的回报率,中国现在有20%、30%非常的普遍,在世界上来说,从来没有一个地产市场在房租回报率那么低的情况下不是泡沫的,没有例外。中国一般的房价如果你是每平方米是一个月的工资,平均的房价是平均工资的一个月,那是一个正常健康的市场,是能够吸收的市场,到3倍基本都是泡沫。中国现在3倍的地方是很多的,很多人说别担心中国人很有钱,钱没有曝出来,但是说中国有很多刚性的需求,要房不一定代表能买的起,中国很多结婚的人都是家里三代凑钱买房子,这就具体反映房价过高,世界上有哪个国家是这样的,祖宗三代凑钱就是为了买一个房子,这是一个不正常。第二个他的需求是优先的,祖宗三代凑起来买一个房子,这就说明这个人能买房子,其他人不能买房子,需求是有限的,而中国供应是无限的,为什么?中国政府是靠卖地撑地方财政,地方政府的官员没几年就换一次,所以他地卖出去今天可以把钱拿到手里搞政绩,所以过几年他说不定政绩搞的好,他就提升走了,所以他的积极性今天高价位卖地肯定会放很多,中国这个地方不缺地。所以中国供应为什么今天那么大就是因为激励机制引起来的。所以为什么中国供应这么多,价格很高,这个结合是不可持续的,现在的小阳春是因为过去7、8个月没有人买房子,积累了一定的刚性需求,房价也下降了一波,按揭利息也下降了一点,三个因素加起来之后引起这样的小阳春,它的基础是购买成本下降,不是因为工资上升,大家又想来炒房地产,不是这样的。中国有很多有钱人买了房子,但是我听他们说很多人买了房子以后也后悔,因为那个房子都是空房子,管空房子也很麻烦,所以发现也不值得,所以这边的需求也受到压抑了,因为太多了。一般的老百姓购买力还是非常有限。

  主持人:对大家都非常关注房价的走势,我们想知道既然有泡沫,这个泡沫是在越来越大的过程中吗?

  谢国忠:没有,我觉得不是越来越大,我们现在是小阳春,房地产泡沫是去年5月份见顶,后来朝下走,一般房地产熊市至少是3年,所以我们现在是一年还不到一点,我觉得都不急,中国房地产供应是无限大,这跟中国地方的财政有关系,中国地方财政是靠卖地房地产征税来盘活城市建设资金,因为只要中国地方政府财政机制不变的话,他会无限的正确供应量,供应的问题我觉得不是一个长远的大问题,需求来说现在经济不好,工资也不像过去上涨了,需求还会很旺这个可能性并不是大的。

  主持人:您认为短期来看价格是不能再继续走高的是吗?

  谢国忠:我觉得非常难,如果价格走高需求就没有了,这次需求回来就是因为价格走低,所以要担心房价大幅度上升,中国现在一个白领打工打了10年都买不起房子,认为这样的市场是正常的,我觉得是一个对世界其他国家一种无知,买房的中间力量都买不起房子,还认为这个房地产市场会火爆,我觉得这是对世界认识不足。中国的房价要回到平均价格两个月的工资以下,这是必然的,在这么高位的话是撑不下去的。

  主持人:您的逻辑是不是说现在买房人多了,交易量放大,价格会持续一段时间,到时候没有人买了,他们就把价格降下来。

  谢国忠:对,这波需求释放之后,又有下一波需求,就像买汽车一样,刚买车的人,高价钱他买了,等这些人有了车之后,他再等下一波人,而这波人没有那么有钱你就得降价,所以销售量可以上涨,因为中国有人,但是价格得合适,销售量才可以上涨,汽车跟房地产是差不多的。

  主持人:我现在有一个问题不太了解,您刚才说的通货膨胀包括资产价格会有新一轮的增高,包括房价、股价、大宗商品的价格。

  谢国忠:大宗商品的价格会炒起来,我觉得房价跟通胀关系并不像大家想象的一样有通胀的房价也可以上涨,因为房价已经从地面走到50层楼了,现在通胀刚刚从地面往上走。英国的例子,房价跟工资的比例上升200%,我通胀如果是从100%上涨到150%,房价已经从100%上涨到300%,那房价要下跌一半才能接轨,因为房价领先走了那么多了,所以它下滑的空间是巨大的,所以通胀有一点也拖不了房价。

  主持人:非常感谢谢老师今天跟我们分享他的精彩观点。谢谢大家。

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