广州十大开发商秘密开会商量涨价模式

时间:2019-06-17  author:窦舴设  来源:大发棋牌  浏览:82次  评论:68条

  资金潮泛 描红“地产”

  龙飞/卢远香

  信贷闸门洞开 疯狂的赚钱效应

  编者按/地产股集体飘红,半个月之内,地产股跑赢蓝筹股两倍。难道地产真的开始复兴?这似乎是一场开发商和机构之间的“默契”,一季度的小阳春之后,如何维持房地产市场上“量价”齐升的大好局面?而机构这边,同样面临着无股可换的局面。一拍即合:政府需要市场红火好推地、银行放贷需要出口、机构同样需要题材。殊不见,5月14日,广州的十大地产商已经开始密谋如何涨价的问题了。

  一方面,有关楼市是否已经恢复的讨论依旧持续;但另一方面,越来越多的投资者已经前赴后继地进入地产股。Wind数据显示,4月份地产行业指数总体上涨7.39%,地产股跑赢蓝筹股近一倍。

  进入5月,地产板块更成为股市明星,“五一”后的前三个交易日,有近23亿元的资金流入地产板块。反映行业情况的地产指数已经由4月底的1200多点,飙升到5月上旬的1632点。

  地产业似乎一夜间又从冬季跳进了花季。这是一个轮回的起点,还是又一波自娱自乐的“吹泡泡”?

  机构投资者“合谋”

  “以前买地产股是投机,现在买地产股是投资。”李峰自语,他是深圳一家阳光私募的董事长。似乎只经历了一个“五一”小长假,他的态度就忽然有了大幅度的转变。

  虽然3月初他已经进入地产股,而且通过沙河股份(000014.SH)、华侨城(000069.SZ)、万科A(000002.SZ)等操作获益丰厚。但李峰坦言,此前自己跟大多数机构一样不看好房地产股。“房地产存货积压,成交量和价格都将下降,业绩会大幅下滑,资金链问题更是地产商的致命伤。而且大部分人都不看好,地产业前期已经估值偏低,我就是看准偏低的估值想抢一把反弹。”李峰如是想。

  然而,事情到了4月底忽然出现了戏剧性的场面。4月28日,李峰对地产股大幅换仓,卖掉万科、华侨城,换成了金地集团(600383.SH)、中华企业(600675.SH)等地产股,并将地产股的持仓比例由15%加到30%。这一操作让他大有收获,仅以金地集团个股为例,4月28日的收市价是10.4元,到5月14日的该股已经飙升到17.02元。短短半个月已经有63%的收益。

  李峰说,他做出这样判断的原因是4月底的两项政策,一者,银监会高调表态,宽松信贷政策的基调不会转变;二者,国务院降低固定资产投资项目的资本金政策的出台。“未来半年,钱不值钱,很多资金会选择买资产。”李峰认为,信贷放松,必然会带来股市和房地产的价格上涨。但由于经济还没转好,股价和房价并没反映在CPI上,预期通胀在短期内不会出现。于是他大胆预测:房价会大幅上涨。“既然看好房地产股,自然要选择弹性大、强周期性的企业。例如存货多、高负债的金地集团、香江控股等。”李峰直言。

  不仅仅是李峰这样的私募,对配置比例有诸多限制的公募基金也开始看好地产股。陈涛是国内一家大型基金公司的明星基金经理。早在4月初,其持仓的地产股就达到15%,但最近,他又加仓了地产股,地产股配置比例达到20%,大幅超过7%的基准配置。陈涛所在的公司一直是行业前五名的大基金公司,其态度颇有代表性。

  “房地产股抬升的空间还是很大,预期还有30%~40%的上升空间。”陈涛表示。让他做出这样判断是地产企业的盈利能力,他认为,房企“毛利率的拐点应该在一季度就能看得到。房价没有降,但拿地便宜了。”成交量放大是以上种种的前提,投资人信心正是源于此。

  早在4月清明前后,联合证券组织基金到深圳的华侨城、振业城调研。振业城位于深圳的东北边,当时开发商推出了70多套的别墅,2万元/平方米,面积都在两三百平方米左右。开盘前三天就卖了60多套,这远远超出开发商的预期。同样,华侨城推出了200多套60~80平方米的小户型青年公寓,一个星期全卖完了。

  4月28日,申银万国在北京举行了机构投资者间的金融地产论坛。这天,以万科为代表的房地商宣称要在一线城市拿地,房产中介则直言,炒家回到房地产市场,房价必然上涨。在当天,100多个机构投资者参加了这场论坛,在一片看好的乐观声音中,机构对房地产的多空分歧转为一致看好。

  而就在当天,房地产板块拉出了漂亮的阳线。

  记者注意到,从4月28日起至5月14日,短短12个交易日内,圈内机构戏谑为“死多头”的金地集团股价强势上涨了61.67%,而前期表现平淡的世贸股份(600823.SH),也跑出了41.10%的涨幅。而同期上证指数的涨幅只有9.75%。

  投资者来势汹汹

  “说实在,我真不知道为什么卖得那么好。”深圳中天地产的董事陈思贤告诉记者,他们代理了深圳5个楼盘的销售。仅仅四五月,他们已经完成今年任务额的 70%。“别墅项目开盘当天居然就卖出了80%,这接近2007年高峰期的情形。”在陈思贤看来,当年的疯狂还是由于有着一大批投机者接盘,那现在呢?陈承认自己“看不懂”。

  5月后,深圳成交量继续放大,中国指数研究院数据信息中心数据显示,小长假后的第一个星期,全市商品住宅成交面积创下了自2007年下半年以来的单周成交最大值。喜人景色同样出现在国内其他城市,在全国34个大中小城市中,有27个成交面积环比上升,其中有近20个城市增幅超过了20%,涨幅最大的广州达到48.38%。

  “这轮行情普遍是大面积、高价位的项目卖得好”一位在全国20个城市都有业务的集团房企销售总监表示,这通常意味着二次或者三次置业人士的需求在放大。这与起初判断的初次购房者为市场主力有很大的差距。

  专门跟踪豪宅成交情况的广东中原地产总监李粤湘也表示,近期豪宅行情暴涨。3月后中原地产每月成交250万以上的高价楼,基本保持每月几十宗,与以往的每月平均几宗相比,增幅惊人。

  “这轮的投资客有些来势汹汹”陈建平(化名)是广州一个地产代理公司的总经理,公司主营一二手商品房买卖。

  “有个客户在我这放了200万元的资金。”陈表示,这笔钱只是订金,如果陈建平认为哪个单位有投资价值,他可以替客户直接下订单。“然后再打电话给客户,让他把余款汇过来”。这是个老客户,去年楼市冷冻曾让他损失了一笔。但“今年3月这位客户突然加大投资,到5月初,他所购入的房子总价在5000万元以上”,而且还在继续购入中。

  这种房地产投资模式让在行业内沉浸了20年的陈建平都有些意外。这位老客户是做实业的人,在中山市有几家灯具厂,以往他也会投资房地产,但通常都是一两套的买卖。陈建平了解到,最近他的投资资金有很大部分是银行的贷款,“从银行处拿到的产业升级的贷款,但由于暂时看不到实业前景,所以准备在楼市‘保值’”,虽然陈建平对于客户如此激进的投资方式表示过疑虑,但还是看好这种保值方式“这5000万元的投入已经可以获利15%左右”。陈表示。

  到现在为止,类似的客户陈建平只有3到5个。但这类别的客户正在增多,采访期间,那位老客户又给他介绍了一个“新朋友”,背景同样是中山市的实业家。

  宏观数据显示,今年4月工业增加值同比增加7.3%,但与工业发展息息相关的发电量同比却减少了3.55%。分析认为,这反映了银行贷给工业企业扩张产能的资金,大部分还没有真正进入实体经济,才会导致产能的发电量不增反降。当中有多少像陈建平的客户一样,把资金投入楼市或者股市?

  “我们也知道肯定有不少资金已经流入资本市场,但信贷扩张的压力下,加上国内信用体系不完善,银行很难对这些贷出的资金有效控制。”有银行贷款员向记者表示。

  开发商的信心

  “我们信心十足。”保利地产的一位高层管理者向记者表示。

  除了销售的惊喜外,开发商的信心源自资金的充裕。

  方正证券房地产行业分析师周伟称,2009年1-3月,行业全部资金来源同比增长9.15%,自筹资金、国内贷款、订金(预收款)同比分别增长13.14%、8.01%、1.59%。

  对此,DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,虽然国内贷款有所增加,“但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比,1季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距,说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。”

  关键在13%以上增长的自筹资金,有迹象显示,国家政策放松后,越来越多的社会资金向房地产靠拢。

  从三月底开始,房地产信托的政策限制逐渐放开。最近准备通过房地产信托融资的是浙江绿城,这项信托融资计划可以为他们带来17亿元的资本。除此外,龙湖、招商地产都通过房地产信托成功融资。有银行主管信托业务的负责人告诉记者,类似的信托计划该银行计划实施的就有五六宗。而这仅仅是一家银行的情况,相比于今年一季度不超过10宗的房地产信托,其增幅可谓惊人。除此之外,委托贷款、大股东注资等融资方式也为地产商带来众多资金支持。

  地产商不差钱,土地市场也开始发飙。

  其实从4月开始,开发商拿地已经进入快车道。4月30日,保利、美达、天阳等地产巨头齐集杭州,一直被媒体暗讽为“无聊”的土地拍卖被疯狂所替代。经过近46轮交手,杭州上城区南山路的一地块以7亿元成交。超过起拍价2.3倍,楼面价达到4.6万元/平方米。一时间“地王”再现的呼声四起。

  “地王,是迟早的事。”深圳一位上市公司总裁助理轻描淡写地向记者表示,4月深圳一块捆绑地块曾出现14分钟举牌113次,高出底价51%的“拍卖战”,随后在上海、重庆纷纷出现高溢价的拍卖场景。“五一”后第一周,土地市场地块推出和成交量环比双双上涨,据中国指数研究院数据信息中心监测显示,本周20个重点城市共成交土地62宗,成交土地面积环比增加34%。其中,绿地集团以9.5亿元拿下上海今年总价最贵的地块最为业内人士津津乐道。

  一边厢地产企业开始大规模拿地;另一边厢“消化存货”变成“加快开工”。

  “明年的房地产市场可能会出现供不应求。”摩根大通亚洲首席经济学家龚方雄再一次语出惊人。

  各大开发商已经加快开发,就连投资人眼中最为稳健的万科也耐不住寂寞。在接受记者采访时,万科的发言人承认“近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司的开工情况,也会随时根据市场销售情况进行动态的调整”。

  数据显示,4月增加的房地产开发投资为2410亿元,比之一季度的月均数,大幅增长48%。

  据本报记者独家获悉,5月14日,广州十大开发商秘密召开了个内部会议,商量的已经是涨价的模式了,据称,在究竟是慢慢上涨还是一次性涨的问题上,开发商们决定“慢慢来”。

news_keyword_pub,stock,sz000002&sz000014&sz000024&sh600162&sh600383&sh600675

最近更新

本类推荐

本类排行